東吳證券發布研究報告稱，中國房地產行業已經進入到了全新的發展階段，由高速發展向高質量發展轉變、由“強者恒強”向“穩者恒強”轉變、由解決基本居住需求向滿足人民群眾對美好居住品質的向往轉變。近兩年，無論在銷售、拿地還是融資方面規模房企間的分化愈發明顯，尤以央國企和民企的分化為甚。該行認為，這種分化的趨勢很難在短期內發生改變，行業的新時代已來臨，能夠穿越這輪行業收縮期的房企都將迎來競爭環境明顯優化的行業新格局。

建議關注：1)開發業務：有擴張意愿和能力的進取型央國企以及絕處逢生的優質民企，如保利發展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、華潤置地(01109)、金地集團(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、綠城中國(03900)等。2)代建業務：行業規模擴張，逆周期屬性，現有龍頭明顯受益，如綠城管理控股(09979)。

東吳證券主要觀點如下：

中長期房地產市場需求穩定，至2030年商品住宅仍能維持12億平的銷售規模中樞。

根據該行測算，預計2022年我國每年新增城鎮居住需求約12.6億平方米，2030年需求為12億平方米。改善性需求將在2026年超越城鎮常住人口增長帶來的需求成為最大需求。

供給側調整推動行業格局優化。

1)銷售：優質民企及龍頭央國企銷售企穩，預計明年二季度后全國銷售回暖。未來市場或將不再“唯規模論”，繼續擴張規模的將主要是龍頭央國企及個別優質民企，注重區域深耕和產品品質的房企將行穩致遠，大部分民企縮表存活后將成為區域型房企。

2)土拍：央國企及城投擴表，預計明年土地市場略滯后于銷售回暖。2023年土地市場真正迎來回暖的關鍵在于民企拿地能力何時會恢復，民營房企作為過去土地市場拿地主力，根據過往歷史周期經驗，房地產投資能力恢復一般來說滯后于銷售恢復3-6個月。

3)融資：央國企背靠信用優勢具備更好的融資能力，相對融資優勢將持續擴大，而民企信心復蘇滯后于行業整體，資產負債表修復將需要更多的時間。

對投資適當樂觀，對銷售謹慎樂觀，對新開工不悲觀。

中性情景假設下，該行預計2023年全國房地產銷售面積、新開工面積、投資金額、竣工面積分別同比為-3.9%、-13.1%、-3.5%、-3.9%。

風險提示：行業下行壓力超預期;模型測算偏差;疫情發展超預期。

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